萬達(dá)作為中國實(shí)體商業(yè)的一個(gè)代表，這些年受電子商務(wù)的影響微乎其微。2016年之前我們每年最多開業(yè)25個(gè)萬達(dá)廣場，2016年和今年連續(xù)兩年，萬達(dá)每年開業(yè)超過了50家萬達(dá)廣場。而且我們還有一個(gè)比較宏偉的計(jì)劃，即從明年開始，力爭用10年左右的時(shí)間，把萬達(dá)廣場發(fā)展到1000個(gè)左右。

今天聽近東提出了一個(gè)智慧零售。中國互聯(lián)網(wǎng)和零售結(jié)合比較好的四大企業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有了三個(gè)新名詞，阿里提出了新零售，近東先生提出了智慧零售，京東提了無界零售，我就等著馬化騰提什么零售了，我看看還有什么詞。但我想說的是，無論提出什么詞，最終的本質(zhì)還是零售。

今天近東叫我作一個(gè)小小的主題演講，時(shí)間有限，我談一個(gè)自己的體會吧，叫做“實(shí)體商業(yè)的新戰(zhàn)法”。近東剛才講了，互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入中國20多年，特別是進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)購物時(shí)代以后，對實(shí)體商業(yè)沖擊還是頗大的，在這個(gè)沖擊下，很多實(shí)體店生存比較艱難，甚至也出現(xiàn)了一些倒閉現(xiàn)象。實(shí)體商業(yè)究竟還有沒有前途？實(shí)體商業(yè)的物業(yè)還有沒有投資價(jià)值？很多的人產(chǎn)生了懷疑。當(dāng)然，隨著最近兩年網(wǎng)絡(luò)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)巨頭紛紛向線下擴(kuò)張，似乎又看到了實(shí)體商業(yè)價(jià)值的春天。萬達(dá)作為中國實(shí)體商業(yè)的一個(gè)代表，這些年受電子商務(wù)的沖擊是很小的，甚至可以說影響微乎其微。

我舉個(gè)例子，最近5年開業(yè)的萬達(dá)廣場三個(gè)核心指標(biāo)，客流、收入、租金，前兩項(xiàng)是客戶的，后一個(gè)是我們自己的，這三項(xiàng)核心指標(biāo)，這5年環(huán)比年均保持在6%以上，不是簡單的收入增長，客單價(jià)提高了。而且從投資方面來看，這兩年恰恰是萬達(dá)廣場高速增長時(shí)期。在2016年之前我們每年最多開業(yè)25個(gè)萬達(dá)廣場，2016年和今年連續(xù)兩年，萬達(dá)每年開業(yè)超過了50家萬達(dá)廣場，這兩年的增速是100%。而且我們還有一個(gè)比較宏偉的計(jì)劃，即從明年開始，力爭用10年左右的

時(shí)間，即到2028年，把萬達(dá)廣場發(fā)展到1000個(gè)左右。到1000店是什么概念？拿今年的數(shù)據(jù)來說，開店滿一年的廣場平均客流量2000萬，隨著向三線、四線，甚至五線城市的下沉，可能每一個(gè)店客流量略為下降，畢竟小城市沒有這么多人，即使1300萬到1500萬左右，那也意味著開到1000店左右的時(shí)候，每一年光是萬達(dá)廣場的客流就在130億～150億。一個(gè)人假設(shè)每年去30次，這個(gè)頻率已經(jīng)不算低了，那就意味著有大概5億人的重復(fù)性消費(fèi)的顧客。那時(shí)候我估計(jì)中國城市居住人口可能會超過10億，真正有消費(fèi)能力的人也就是6億～7億，因?yàn)橛泻苄〉男『ⅲ€有很大歲數(shù)的老人家等，1000個(gè)店我們估計(jì)將覆蓋中國90%以上的城市，其中有消費(fèi)能力的城市人口三分之二都是我們重復(fù)消費(fèi)的顧客。

下面，我結(jié)合近20年萬達(dá)廣場發(fā)展的實(shí)踐，簡單談?wù)剬?shí)體商業(yè)在網(wǎng)絡(luò)購物時(shí)代，或者說智慧零售時(shí)代，怎么個(gè)打法。我講四點(diǎn)：

一、定位社交中心

萬達(dá)廣場從誕生那天起就沒把自己定位成一個(gè)購物中心，以前說我們是商業(yè)中心，最近這七八年我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)我們是生活中心，用現(xiàn)在比較流行的話來講，就是一個(gè)社交生活的中心。現(xiàn)在的城市商業(yè)，我有三個(gè)趨勢判斷。第一，單一商業(yè)中心消失了。為什么？城市擴(kuò)張。過去大家說一個(gè)城市基本上一個(gè)中心，偌大一個(gè)北京就是王府井，偌大一個(gè)上海就是南京路，現(xiàn)在單一商業(yè)中心已經(jīng)消失。第二，大量商業(yè)綜合體出現(xiàn)，一站式商業(yè)大量出現(xiàn)，單一的中小門店受網(wǎng)絡(luò)沖擊。這一點(diǎn)我再給網(wǎng)絡(luò)說一句公道話，沒有網(wǎng)絡(luò)沖擊，實(shí)體店也是受影響的。第三，網(wǎng)絡(luò)購物的興起。

商業(yè)出現(xiàn)這幾個(gè)大的趨勢后，為了規(guī)避沖擊，我們就給自己準(zhǔn)確定位，不能把零售作為主要定位，應(yīng)該把生活、社交作為自己的定位。萬達(dá)廣場也有三個(gè)層面，不管城市級別的、區(qū)域級別的，還是社區(qū)級別的，我們的定位都是社交中心，這是第一定義。

二、突出體驗(yàn)消費(fèi)

網(wǎng)絡(luò)沖擊的是商業(yè)當(dāng)中的零售部分，即“提袋消費(fèi)”。消費(fèi)是兩種，一種是提袋消費(fèi)，實(shí)實(shí)在在提一個(gè)袋子走了，是物理消費(fèi)；還有一種是體驗(yàn)消費(fèi)，你花了錢了，有了感知，如吃個(gè)飯、健個(gè)身、游個(gè)泳、唱個(gè)歌、看個(gè)電影等等。

網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)對提袋消費(fèi)，即消費(fèi)中的零售部分沖擊比較大。但是它永遠(yuǎn)無法替代只有到實(shí)物場景才能深切體會到的這種體驗(yàn)式消費(fèi)。

我10多年前在杭州發(fā)表過一次演講，商業(yè)中心怎么干？我當(dāng)時(shí)用了一個(gè)詞——商業(yè)中心是吃出來的。十幾年前，人們做商業(yè)中心的時(shí)候里邊就是配兩三家餐廳，他們的計(jì)劃是為到店消費(fèi)的人提供臨時(shí)的餐飲場所。我說不對，咱們應(yīng)該做成城市的中心，讓吃飯的人到這里來，順便搞點(diǎn)買賣。

今天，我再加一句話，商業(yè)中心除了是吃出來的，還是玩出來的，大量的游樂內(nèi)容、體驗(yàn)內(nèi)容。萬達(dá)廣場非常強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)消費(fèi)，我們規(guī)劃設(shè)計(jì)院有一個(gè)強(qiáng)制條件，原則上新開店和調(diào)整后的老店要求體驗(yàn)消費(fèi)的業(yè)態(tài)占比不低于60%，否則審批通不過。我們還有一個(gè)目標(biāo)，爭取三四年時(shí)間，使體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)達(dá)到70%。體驗(yàn)消費(fèi)占比多了，它受到的沖擊也就小了，而且由于體驗(yàn)消費(fèi)多，商業(yè)中心的黏性和不可替代性提高，才更有價(jià)值。

現(xiàn)在歐美也有一種說法叫“反購物中心化”，其實(shí)從中國商業(yè)綜合體的發(fā)展來看，中國的商業(yè)走的是和歐美完全不一樣的路：因?yàn)闊o法拆遷，歐美商業(yè)綜合體都是在城郊，最多兩三層、室外停車這種模式。中國做得更高，更多吃喝玩樂在一起。歐美現(xiàn)在更多向中國商業(yè)綜合體學(xué)習(xí)，他們“反購物中心化”，也是這個(gè)意思，

就是要增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比重。

所以這一點(diǎn)我也跟大家交流一下，就是在商業(yè)行為當(dāng)中，不能把消費(fèi)和零售或者商業(yè)和零售，混為一談。大家不要以為零售就是我們商業(yè)的全部，或者是商業(yè)的大部分。在中國整個(gè)社會消費(fèi)總額當(dāng)中，零售所占比也就三分之一左右，還有三分之二是零售或者說沒有辦法通過網(wǎng)絡(luò)的手段來替代、來實(shí)現(xiàn)的這種體驗(yàn)式消費(fèi)。

三、增加文化內(nèi)容

萬達(dá)正在試驗(yàn)，在商業(yè)中心當(dāng)中引進(jìn)小型的主題樂園，或者叫做主題街區(qū)。我們也在試驗(yàn)在商業(yè)中心引進(jìn)非遺文化，做很有趣的非遺文化手工藝的編制品、器皿、制作、服飾等。這些我們都在規(guī)劃當(dāng)中。我們在南京仙林已經(jīng)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，明年會開業(yè)，大概20萬平方米，這是萬達(dá)廣場正在升級的產(chǎn)品。這里面文化娛樂內(nèi)容占比可能接近50%，零售比重進(jìn)一步壓到只有15%左右，這就是我們今后主要的發(fā)展目標(biāo)和方向。所以在商業(yè)中，除了增加體驗(yàn)、消費(fèi)內(nèi)容，還會引進(jìn)文化，甚至包括小型的博物館、文化館、主題街區(qū)，都是未來商業(yè)中心的趨勢。

四、線上線下融合

近東搞智慧零售試驗(yàn)了多年，萬達(dá)在這方面也做了兩年多的探索，也有很多體會。

有的人，包括個(gè)別媒體，不太了解什么是線上線下融合。以為線上線下融合就是有一個(gè)APP，那叫什么線上線下結(jié)合呢？錯了。APP固然也重要，但是我們更強(qiáng)調(diào)的首先是，線上線下的融合要解決萬達(dá)廣場如何智慧化、科學(xué)化管理的問題。

舉個(gè)例子，過去做一個(gè)商業(yè)中心起碼有好幾個(gè)控制室，什么消防、暖通，這些東西不能占地上的面積，地上很寶貴，都跑到地下去了。在消防管理當(dāng)中怎么做到防患于未然?怎么及早感知到溫度?萬達(dá)科學(xué)信息管理，節(jié)約成本來做。給我們提供科技、信息、線上線下融合的系統(tǒng)叫做慧云系統(tǒng)，2018年，慧云系統(tǒng)將全面升級到3.0版本。慧云的好處是什么？比如，萬達(dá)廣場投資，我們買地、建設(shè)、招商，平均回報(bào)是行業(yè)平均水平的2倍。什么原因？光是買地便宜？不是的。這種科技手段正是節(jié)約的一個(gè)辦法。比如我們現(xiàn)在的人力成本是行業(yè)水平的50%，我們的能耗比全國行業(yè)平均水平至少節(jié)約30%。還有我們消防的安全系統(tǒng)，自從開發(fā)這個(gè)系統(tǒng)以后，避免了大量的火警。

舉一個(gè)例子，我們現(xiàn)在有一種廚房動火離人報(bào)警系統(tǒng)。就是我們的廚房，爐灶點(diǎn)著后，如果人走了，怎么辦？這個(gè)系統(tǒng)可以感知，在餐飲后廚動火時(shí)，如果無人看管，達(dá)到設(shè)定時(shí)間3分鐘，就會發(fā)出現(xiàn)場報(bào)警，并且將信號傳送到消防主機(jī)。這個(gè)是我們自主研發(fā)的，有自主知識產(chǎn)權(quán)的，獲得公安部消防局高度評價(jià)，這套系統(tǒng)原來我們自己用，將來可以推廣到全國。

將來，萬達(dá)廣場的線上線下融合往哪個(gè)方向走？今天可以給大家透露下我們的想法和秘密，主要是往人工智能上走。隨著人工智能的發(fā)展，人臉識別越來越精準(zhǔn)，你看現(xiàn)在蘋果新出的人臉識別系統(tǒng)，人戴上眼鏡它都能識別出來，所以這樣的精準(zhǔn)就為我們的應(yīng)用打好基礎(chǔ)了。我們正在研究這方面，比如，你進(jìn)門這個(gè)系統(tǒng)就自動識別你，那么你去了店鋪消費(fèi)，系統(tǒng)除了能抓取你的數(shù)據(jù)以外，也不再需要支付系統(tǒng)了，這就為不太玩手機(jī)的中老年顧客解決了困擾。將來線上線下融合的主要方向，就是人工智能大量使用。

最后，萬達(dá)、蘇寧的全面戰(zhàn)略合作從明年開始。萬達(dá)、蘇寧可以說是中國企業(yè)中少見的深度合作的企業(yè)了。我們主要有三個(gè)方面的合作：

第一，更多的門店合作，大家覺得是不是蘇寧就是開店？錯了，這只是很小的一部分，是最淺層面的。第二，我們?yōu)樘K寧定制商業(yè)中心，蘇寧的業(yè)態(tài)不斷在增加，比如，現(xiàn)在蘇寧要做生鮮超市，此前蘇寧已經(jīng)試驗(yàn)了七八年，現(xiàn)在準(zhǔn)備大規(guī)模進(jìn)

入，母嬰、生鮮業(yè)態(tài)也在增加，那我們可能就會把蘇寧作為一個(gè)核心店，圍繞著蘇寧，我們再做其他配套的吃喝玩樂的產(chǎn)品等，萬達(dá)明年也將開展比較規(guī)模化的定制服務(wù)。第三，我們還會有資本層面的合作，明年我們將大規(guī)模地合作。

總而言之，萬達(dá)和蘇寧既在商業(yè)利益上有互補(bǔ)關(guān)系，雙方也是很好的朋友，萬達(dá)愿意為蘇寧智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略的落實(shí)，做最忠實(shí)、最友好的合作伙伴。謝謝大家。

（2017年12月19日在智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會上的演講）